Покупатели самостроев могут получить шанс на защиту своих прав

В Сочи рассматривается резонансное дело о сносе комплекса апартаментов

Дело в отношении сочинского комплекса апартаментов «Арт Лайт Сити», который местные власти хотят признать самостроем и снести, может стать прецедентным случаем в процессах по защите прав собственников сносимых домов. Об этом «Ленте.ру» рассказал адвокат собственников помещений Евгений Сергеев. В четверг, 18 июля, Краснодарский краевой суд вновь рассмотрит резонансное дело.

«Такие дела о сносе — многосоставны, это не единый процесс. Существуют разные предстадии, которые в конце концов подводят к сносу. И во всех этих процессах до сих пор не было никакого положительного сдвига. У нас такой положительный сдвиг наметился, нам удалось успешно доказать необоснованность возражений местных властей, — рассказал адвокат. — Хотя наш случай не может повлиять на другие решения, нам удалось изменить ситуацию. В нашем случае первостепенно то, что мы выбрали правильный способ защиты и успешно обжаловали аргументы местной администрации».

Евгений Сергеев пояснил, что проблема большинства дел о сносе в том, что спорный дом, как правило, уже узаконен через суд. «То есть суд признал дом законченным объектом строительства, и он зарегистрирован в Росреестре за застройщиком. Затем застройщик на законных основаниях — потому что право признано государством — продает недвижимость физическим лицам. Граждане заселяются и через какое-то время администрация подает жалобу», — рассказывает адвокат. Но жалобу подать нельзя, потому что она подается через 30 дней после решения суда. А с момента решения прошло уже очень много времени. Таким образом, для того чтобы подать жалобу, администрация подает ходатайство о восстановлении срока. И в случае с «Арт Лайт Сити» он был восстановлен, как во всех других аналогичных случаях.

В августе 2017 года Адлерский районный суд постановил зарегистрировать за местным застройщиком Кареном Мовсесяном право собственности на построенный им апарткомплекс «Арт Лайт Сити». Тогда же региональный Росреестр обязали поставить все здания на кадастровый учет, а департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства городской администрации должен был присвоить почтовые адреса всем восьми корпусам комплекса. Решение вступило в силу в сентябре 2017 года.Однако спустя 11 месяцев администрация Сочи подала апелляционную жалобу на решение Адлерского районного суда. По словам адвоката, администрация заявила, что ее представители не присутствовали на судебном процессе и не знали о нем. Срок подачи жалобы был восстановлен именно на основании этой жалобы. Однако защита оспорила восстановление срока. 19 июня суд кассационной инстанции определил, что отсутствие представителя администрации Сочи на судебном заседании не является уважительной причиной. Также отмечалось, что местные власти не могли не знать о решении районного суда, так как это их департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства присваивал корпусам апартотеля почтовые адреса. Дело вернулось на краевой уровень, и Краснодарский краевой суд постановил частично удовлетворить кассационные жалобы собственников.

«В нашем случае мы обжаловали не отменяющее решение, а сам факт восстановления срока. Мы предоставили доказательства того, что администрация участвовала в процессе, хотя они настаивали на обратном и на этом основании заявляли о праве на восстановление срока. Однако администрация уведомлялась о судебном процессе — имеется расписка, подтверждающая это. А раз администрация была уведомлена, то они могли и должны были контролировать судебный процесс и получить судебное решение», — говорит Евгений Сергеев. Кроме того, добавляет он, хронология рассмотрения дел и судебные решения публикуются на сайтах судов. «Поэтому администрация могла и должна была получить судебное решение, и говорить, что этого не было, не очень серьезно. И суд кассационной инстанции с нами согласился», — отмечает он.

Ранее «Коммерсантъ» сообщал, что администрация Сочи готова пойти на мировое соглашение с владельцами жилых самостроев. Издание отмечало, что был подготовлен соответствующий законопроект, а также список из 25 уже заселенных домов, которые администрация готова признать законными.

Однако, по словам представителя администрации Сочи Микаэля Нарсесяна, мнение которого приводит «Коммерсантъ», мировое соглашение возможно при соблюдении ряда жестких условий. Так, застройщик обязан доказать, что существует техническая возможность приведения этих объектов в соответствие требованиям безопасности и изначально заявленным параметрам: «если предполагалось, что построят трехэтажный дом, а по факту там пять этажей, — верхние придется снести», отмечал представитель администрации.

При этом застройщик «Арт Лайт Сити» возвел пятиэтажные дома вместо разрешенных трехэтажных, поэтому для многих собственников вопрос сноса этажей является принципиальным.

По словам адвоката, администрация предлагала и комплексу «Арт Лайт Сити» заключить мировое соглашение, но при условии, что будет снесено два последних этажа построенных объектов. «Заявляется, что администрация объявила амнистию, но это не амнистия — снос двух этажей повлечет за собой необратимые последствия для оставшихся трех этажей, поскольку невозможен снос без последствий», — рассказывает Евгений Сергеев. Задача защиты, по его словам, — прекратить дело, отменить неправильные решения на основании того, что срок восстановить было невозможно — допустимый срок обращения давно истек. «Кроме того, есть такое понятие, как принцип правовой определенности, то есть если судебное решение вступило в силу, оно влечет правовые последствия, как правило, необратимые. Наш случай как раз и есть эти необратимые последствия — люди уже купили жилье. Если бы администрация подала иск еще до продажи недвижимости, это была бы уже совершенно другая история, — говорит адвокат. — А в данном случае люди перед заключением договоров купли-продажи «проявили надлежащую степень заботливости и осмотрительности, которая от них требуется при заключении подобного рода сделок». Под этим понимается в первую очередь проверка документов основания, которыми являлась выписка из ЕГРН на конкретную квартиру, свидетельствующая о том, что она зарегистрирована в Росреестре, прошла государственно-правовую экспертизу и право государством признано за застройщиком. Плюс решение суда, на основании которого застройщик признан собственником. Таким образом, обычные граждане не могли и не должны были ставить под сомнение законность вступившего в силу решения суда». То, что происходит сейчас, по его словам, подрывает доверие граждан к закону и действиям государства. «Кому верить, если решение судов через много месяцев или даже несколько лет может быть отменено в условиях восстановленного срока?» — резюмирует адвокат.

В случаях, подобных этому, главным критерием принятия решения должно быть соответствие строения требованиям безопасности, считает Евгений Сергеев. «Если установлено, что здание безопасно, сносить его нельзя, — говорит он, — поскольку в таком случае нарушается священное право — право собственника». При сносе этажей могут быть повреждены дома, а после экспертиза может их признать небезопасными, что замкнет круг мытарств добросовестных собственников, и дома потребуют снести.